「20年以上前に建築した賃貸アパート・マンションのオーナー様は必見です。」

賃貸住宅の空室400万戸超　住宅全体の空き室率13.1％に・・・

空家の数は756万戸うち賃貸用の住宅は409万戸と過去最悪な結果となりました。

これは平成20年に総務省の住宅・土地統計調査より発表され明らかになったものです。

全国の便利なコンビニ店舗数が約4万戸ですから、その100倍！

この競争率の激しい中で、中古賃貸物件をいかにして満室にするのか？

築20年以上前の建物の場合どんなにキレイに原状回復したところで、見てくれ内観を

20年以上前の新築時に戻しただけです。

中途半端なリフォームでは、近隣で完成する新築物件には対抗できません。

対抗できないのはなぜでしょうか？それは劣化している配管等の修繕工事がされていないからです。

例えば給水管！錆による劣化が進み借主様に錆水を飲ませるのですか？

一般的に給水管は、竣工後15～20年を経過すると継手部分を中心に錆による劣化で

赤水や漏水といったことが発生します。

建物内で漏水したら誰に迷惑がかかりますか？　

借主様ですよね!

借主様の立合いも必要となる設備改修工事もあります。

借主様はこんなリスクのある建物に更新料を払ってまで契約更新しないでしょう。

①築20年以上のマンション3DKの10戸リフォ－ム工事

賃貸月額料1室10万円×10戸(年額1,200万円)の空き室ゼロ計画に

改装費用に総額2,000万円を投入したのに満室にならないのはなぜ？

毎月、容赦なく新築賃貸物件が完成していく中で、中古賃貸物件がお客様(借主様)の

入居探しの検討対象となるリフォ－ムをしなければ満室にはならないのです。

今回の例は、リフォ－ム業者に市場の情報分析能力と企画設計能力もなく

内装の既存機器をメ－カ－のお値打ち商品やパック商品を採用し交換しただけで

市場性のある内観デザインや最新の機能性を考慮せずに中途半端なリフォ－ムをした結果、

満室にならないのでしょう。

飲食店に例えると「ありあわせ料理」をお客様(借主様)にだすようなものでそんなお店が

繁盛していない状況によく似ています。


②リフォ－ム後の建物管理と運用体制(入居者募集)

自ら入居者募集の場合と複数の不動産業者に入居者募集を依頼する場合があります。

入居者募集のネットワ－クは重要です。入居者募集のプロ(不動産業者)を選定する際、

法人から依頼され代理仲介を専門に行っている不動産業者には気を付けましょう。

これは入居の出入りが不安定で、その度に原状回復工事が発生し、

その工事期間中は、オ－ナ－様の収入もゼロ！ 運用利回りどうなるの？

仲介する不動産業者は、短期で空き室になれば新規の入居者募集で仲介料が頂ける。

いったい誰の為の入居者募集だったのでしょう。

中古賃貸物件のリフォームとは借主様の心を引きつける安心・安全・魅力ある居住環境を

ご提供できること！これが満室にする条件です。

10年先を見据えたリフォ－ムをすることで安定した運用ができるのです。

弊社では、大手賃貸管理業者との業務提携により①と②をセットで

綿密な情報分析に基づき市場性のある内観デザイン設計・工事・入居者募集まで

安定した運用計画のご提案をいたします。